La première étape d’un projet de construction passe par le choix d’un terrain à bâtir et ce peut être un véritable casse-tête. Il faut tenir compte d’un bon nombre de paramètres, sachant que le terrain peut induire certaines contraintes au niveau de la construction. Il est donc indispensable de ne pas agir dans la précipitation pour éviter que le projet de toute une vie ne dégénère en véritable fiasco.
Lotissement vs terrain diffus
Opter pour un lotissement ou un terrain isolé relève d’un choix personnel. Pour certains la vie en lotissement évoque l’idée d’une certaine promiscuité dont ils ne veulent à aucun prix, alors que d’autres la voient comme un synonyme de convivialité. Chaque formule présente ses avantages et ses inconvénients quant à la construction proprement dite.
Acheter un terrain en lotissement signifie que vous n’aurez pas à vous préoccuper des raccordements aux divers réseaux, le lotisseur se chargeant de la viabilisation du terrain ; ce sont donc des travaux en moins à prévoir. Idem en ce qui concerne la garantie de la nature du sous-sol. Vos démarches administratives seront limitées dans la mesure où le lotisseur s’occupe des attestations et autorisations nécessaires.
En revanche certaines contraintes peuvent découler du cahier des charges et du règlement du lotissement, surtout au niveau des aménagements extérieurs : nature et couleur des toitures , hauteur et couleur du bâtiment, type de plantations, implantation des clôtures…
Un terrain isolé en secteur diffus vous laisse une plus grande liberté quant au choix de votre construction. En contrepartie, toutes les vérifications vous incomberont (expertise du sous-sol, viabilisation), ce qui peut représenter un certain coût. Vous devrez également vous renseigner sur les voies d’accès (route, transports en commun), sur les nuisances possibles (autoroute ou voie à grande circulation, zone industrielle ou d’activités, chemin de fer, couloir aérien…) et vérifier que commerces, écoles et autres équipements utiles ne se situent pas trop loin.
Il est important de revenir voir un terrain à plusieurs reprises : les bruits de voisinage varient selon l’heure et le jour, l’ambiance est différente en semaine et le week-end et l’ensoleillement change beaucoup au fil de la journée.
La surface du terrain
En zone urbanisée, la surface d’un terrain tourne généralement autour de 300 m2 ; optez dans la mesure du possible pour un terrain de 500 m2, vous profiterez d’un grand jardin et vous garderez une distance confortable avec les voisins, sachant que les frais d’entretien seront toutefois plus élevés.
Quel que soit le lieu où vous achetez votre terrain, premez la précaution de le faire borner par un géomètre pour en connaître la surface précise. Le bornage n’est pas obligatoire mais, même si cette opération est un peu coûteuse, vous aurez un argument incontestable à opposer aux voisins en cas de litige.
La topologie du terrain
Les conditions de construction sont optimisées sur un terrain aux formes simples, s’approchant au plus près du carré, ainsi que sur un terrain plat : une pente, si légère soit-elle, influe sur le coût de construction (travaux de terrassement, de récupération d’eau, de fondations, d’accessibilité). Par contre, le terrain en pente présente des avantages que n’a pas le terrain plat : vue plus dégagée, plus grande surface, originalité des aménagements paysagers. Attention aux terrains proches d’un cours d’eau ou en cuvette pouvant présenter des risques d’inondation.
L’orientation joue un rôle important non seulement pour le confort mais aussi pour les dépenses énergétiques (réglementation thermique 2012). Il faut tenir compte du sens des vents pour le chauffage et l’isolation ; pour l’ensoleillement, une orientation sud-ouest est conseillée plutôt que plein-nord ou plein-sud.
La végétation n’est pas à négliger ; si quelques arbres sont bienvenus pour apporter un peu d’ombre à l’extérieur ou protéger la maison des intempéries, un nombre trop important peut signifier un sol très humide ou une retenue d’eau souterraine. Non seulement le déboisement entraînera un surcoût mais il peut également provoquer une remontée d’eau.
La nature du sous-sol
Les fondations doivent reposer sur un sous-sol fluide et stable et, à cet égard, certains sols sont meilleurs que d’autres. Si les sols rocheux et ceux constitués de gravier ou de sable ne posent aucun problème, en revanche il vaut mieux éviter ceux composés de remblais, de limon ou d’argile : ils présentent des risques de glissements de terrain, d’inondation et de tassement.
Le cas échéant, faites effectuer un sondage pour vérifier l’absence de carrières ou galeries enterrées, de canalisations anciennes ou de nappe phréatique. Assurez-vous également qu’il n’y a pas eu de pollution au niveau du sous-sol par le passé.
Le certificat d’urbanisme
C’est un document primordial en raison de toutes les informations qu’il contient. Grâce à lui, vous connaîtrez les règles à respecter en matière de construction : densité autorisée, implantation, destination, forme et aspect extérieur (toiture, murs extérieurs), COS, cours d’eau, voies ferrées et routières, etc.
Il indique également les servitudes d’utilité publique éventuelles (droit de préemption, réserves naturelles, monuments historiques, salubrité publique…) ainsi que les servitudes privées (règles de mitoyenneté, droit de passage…). Il vous informera aussi sur la viabilité (raccordement au gaz, à l’électricité, au téléphone, assainissement…) du terrain. Le certificat d’urbanisme s’obtient gratuitement en mairie ou à la DDE.
Il est capital de consulter le PLU si vous envisagez d’acheter un terrain entouré d’autres terrains constructibles. Vous éviterez ainsi de vous retrouver dans quelques années cerné par des bâtiments vous bouchant totalement la vue ou collé à une usine. N’oubliez pas non plus d’étudier les futures possibilités de stationnement.
En conclusion on peut dire que le terrain parfait n’existe probablement pas. Mais vous avez des chances de trouver celui qui vous correspond le plus en mettant en pratique tous les conseils référencés ici et en faisant votre choix en fonction des critères les plus importants à vos yeux (localisation, taille, orientation…).
