Toutes les clés pour réussir un investissement locatif

Construire un patrimoine et sécuriser l’avenir en misant sur la pierre ne s’improvise pas. Investir dans l’immobilier nécessite de prendre certaines précautions et d’adopter la bonne stratégie, surtout s’il s’agit de votre premier investissement. La perspective de déboires potentiels tels que l’obligation de revoir le loyer à la baisse ou des difficultés à louer doit inciter à ne pas se précipiter tête baissée sur la première occasion qui se présente. Il est donc indispensable de bien s’informer sur tous les tenants et aboutissants de l’investissement locatif.

Etudier la bonne stratégie

La priorité en matière d’investissement locatif est de définir vos objectifs. Selon que vous souhaitiez investir sur le long terme pour percevoir des loyers, revendre le logement pour bénéficier d’une plus-value ou l’occuper vous-même au bout d’un certain temps, son type et son lieu d’implantation seront différents.

Pour une rentabilité à long terme, il vaut mieux opter pour une commune présentant une forte demande locative ; ainsi une ville avec un pôle universitaire sera-t-elle conseillée pour pouvoir louer à des étudiants. En revanche si vous envisagez d’en faire plus tard votre lieu de résidence, ce seront vos préférences personnelles pour une région ou une ville qui entreront en ligne de compte.

Il est primordial de bien étudier le marché locatif de la commune : dans certaines d’entre elles la demande est bien moindre que l’offre avec pour conséquence des difficultés à louer et des loyers peu attractifs. L’emplacement du bien est également très important : quartier agréable, bien desservi et bien équipé, par exemple à proximité du campus (ou desservi par des transports pour accéder à l’université) pour une location étudiante, ou proche des écoles et des crèches pour une location familiale.

Déterminer le type de logement

Pour déterminer le type de logement dans lequel investir, deux questions se posent : petite ou grande surface? neuf ou ancien? Votre choix se fera en fonction du type de locataire que vous ciblez, de la rentabilité et de vos moyens financiers.

Les petites surfaces offrent des atouts intéressants, à commencer par leur prix. Le coût au m2 est certes plus élevé que dans une grande surface mais le montant de l’investissement est plus faible, ce qui peut en outre faciliter un prêt éventuel. Proportionnellement, une petite surface se loue plus cher qu’une grande, entraînant donc une plus grande rentabilité, et est plus facile à louer et à revendre, sans oublier la taxe foncière moins élevée.

En contrepartie, la majorité des studios se louant à des étudiants ou des jeunes actifs qui n’y restent que peu de temps, les changements de locataires sont fréquents, ce qui entraîne des frais de remise en état. Il faut tenir compte également du risque de vacance, bien qu’il soit souvent de courte durée. Il faut également savoir qu’en cas de revente la plus-value est moins élevée pour une petite surface.

Une grande surface présente moins de turn-over, donc moins de travaux entre deux occupants. Outre la préservation du rendement, les risques d’impayés sont moindres en raison des revenus plus élevés des locataires. Enfin elle est plus intéressante à la revente qu’une petite surface en raison de la plus-value importante qui peut être dégagée.

Pour savoir s’il vaut mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien, il faut se pencher sur les avantages (et les inconvénients) spécifiques à chacun. On peut déjà préciser que le neuf est plus cher que l’ancien mais qu’il est de meilleure qualité. Dans un même quartier et à surface équivalente, on peut tabler sur un écart de prix allant de 20% à 30%. Mais les frais de notaire dans le neuf sont inférieurs (3 à 4% contre 7 à 8% dans l’ancien). Il offre en outre la garantie d’équipements collectifs en excellent état, une isolation phonique et thermique bien supérieure, une grande fonctionnalité et est presque toujours accompagné d’un parking.

Côté loyer pratiqué, toujours à surface équivalente, il n’y a guère de disparité mais au niveau des charges le neuf est plus intéressant grâce à une facture énergétique moindre. De plus, les diverses garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) sont l’assurance de l’absence de gros travaux à court terme. Les logements neufs bénéficient d’une éxonération de la taxe foncière durant les deux années suivant l’achèvement des travaux.

Location vide ou meublée?

La location meublée s’avère plus rentable (5 à 30% de plus) que la location vide et elle offre en outre davantage de souplesse en ce qui concerne le bail. Pour une location vide le bail est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, avec un préavis de 3 mois ramené dans certains cas à un mois. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers avec le choix entre deux régimes : le régime forfaitaire (micro-foncier) offrant un abattement de 30% sur les revenus locatifs, ou le régime réel permettant la déduction des charges (intérêts d’emprunt, charges…). Dans le régime réel, le bénéfice dégagé est imposable. En cas de déficit foncier, celui-ci est reporté sur les revenus globaux, les entraînant à la baisse donc à une diminution d’impôts.

La location meublée s’effectue avec un bail de un an et même 9 mois pour les étudiants, renouvelable par tacite reconduction, avec un préavis de un mois. L’imposition des loyers se fait dans la catégorie des Bic (Bénéfices industriels et commerciaux). Avec le régime forfaitaire, seule la moitié des recettes locatives est imposée. Avec le régime réel, les charges et amortissements sont déduits des recettes locatives.

Pour répondre à la qualification de location meublée, le logement doit comporter au minimum une literie avec couverture ou couette, une table et des sièges, des luminaires, des étagères de rangement, un dispositif d’occultation des fenêtres des chambres et le matériel d’entretien ménager adapté au logement. Il doit également offrir des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.

Sachez enfin que vous avez la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés garantissant le remboursement des loyers et charges impayés ainsi que la prise en charge de la procédure d’expulsion et des frais de contentieux.

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