Acheter un logement neuf est la plupart du temps synonyme de Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Le principe consiste à acheter sur plan un bien immobilier en cours de construction et qui sera livré une fois achevé. La Vefa présente un risque pour l’acheteur dans la mesure où il s’agit d’un logement non existant ou inachevé à la signature du contrat. Pour le préserver de ces dangers (essentiellement un défaut d’achèvement, un bien non conforme aux prévisions ou la présence de vices de construction), la Vefa est strictement réglementée et repose sur des étapes bien définies.
Le contrat de réservation
Cet avant-contrat demeure facultatif, c’est-à-dire que le contrat de vente définitif peut tout à fait être signé directement sans effectuer un contrat de réservation. Dans la pratique, il est fortement conseillé de ne pas négliger cette étape visant à réserver le bien et à en établir les principaux éléments. Tout autre contrat tel que compromis ou promesse de vente n’a aucune valeur ; le vendeur s’expose d’ailleurs à des sanctions pénales s’il accepte un versement ailleurs que dans le cadre du contrat de réservation qui doit obligatoirement répondre à des règles bien spécifiques.
Au contraire de l’acte de vente, le contrat de réservation n’impose pas de recourir à un notaire. Il s’établit simplement sous signatures privées entre le promoteur et l’acheteur et doit contenir au moins les informations suivantes :
- description du logement (nombre de pièces principales, de pièces de services, dépendances et dégagements, surface habitable approximative, localisation à l’intérieur du lotissement ou de l’immeuble…) ;
- qualité et nature des matériaux utilisés, équipement des parties privatives et collectives (sous forme de note technique en annexe du contrat) ;
- prix prévisionnel de vente et conditions de révision éventuelle ;
- délai d’exécution des travaux ;
- date du contrat de vente définitif ;
- conditions légales permettant une rétractation de l’acheteur, particulièrement condition suspensive de financement en cas de crédit ; le délai de rétractation est de 7 jours (14 jours en cas de démarchage à domicile).
Un dépôt de garantie est versé lors de la réservation, variable selon le délai de signature de l’acte de vente définitif : 5% maximum pour un délai n’excédant pas un an, 2% maximum pour un délai allant de un à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie n’est à affectuer. Ce dépôt est restitué en cas de rétractation de l’acheteur.
La signature de l’acte de vente définitif
Un mois avant la signature définitive, le vendeur doit adresser le projet de vente à l’acheteur, qui dispose alors de ce délai pour s’assurer de sa conformité avec le contrat de réservation.
La signature intervient devant notaire et l’acte doit impérativement contenir :
- un devis descriptif ou une notice comportant les caractéristiques techniques du logement ou du bâtiment et des équipements extérieurs ainsi que les réseaux divers s’y rapportant ;
- les plans et coupes du logement avec indication des surfaces de toutes les pièces et les côtes utiles ;
- les équipements propres au logement ;
- pour un logement en copropriété, le plan de l’ensemble des bâtiments, le nombre d’étages de chacun et le règlement de copropriété ;
- le prix et l’échelonnement des paiements, en fonction de l’achèvement des travaux ;
- la date d’achèvement des travaux ;
- la date de livraison (avec pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir) ;
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement et les assurances construction ;
- le rappel des autorisations administratives obtenues (principalement le permis de construire).
Le paiement du prix
Le règlement doit obligatoirement être échelonné et aucun versement plus important ne peut être exigé par le promoteur : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement des travaux. Le solde de 5% est versé à la livraison du logement.
La livraison
A la livraison du logement, il est indispensable de s’assurer de la totale conformité entre le bien et le contrat et de l’absence de vice de construction apparent. Toute imperfection doit être indiquée sur le procès-verbal de livraison.
Les défauts de conformité : s’il s’agit d’un défaut de conformité substantiel (absence de fenêtre par exemple), le bien est considéré comme inachevé et il n’y a pas de remise des clés ; le solde du prix n’est pas versé jusqu’à la mise en conformité ; en cas de défaut de conformité non substantiel (carrelage au lieu de parquet par exemple), l’acheteur prend possession des clés mais consigne le solde chez le notaire ou dans une banque.
Les malfaçons sont des travaux conformes au plan et à la notice mais mal exécutés (installation électrique défectueuse par exemple) ; si une malfaçon empêche l’utilisation du bien, elle empêche également la remise des clés et le versement du solde. S’il s’agit d’une malfaçon mineure, elle donne lieu à des réserves dans le PV de réception.
Les garanties dont bénéficie l’acquéreur
- La garantie d’achèvement (garantie extrinsèque) : un établissement financier fournit les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur.
- La garantie de remboursement : remboursement des sommes déjà versées et annulation de la vente en cas de non-achèvement.
- La garantie de parfait achèvement : défauts de construction et défauts de conformité apparents (valable 1 an).
- La garantie d’isolation phonique (1 an).
- La garantie biennale portant sur le bon fonctionnement des équipements (2 ans).
- La garantie décennale se rapportant à la solidité du bâtiment (10 ans).
