Les règles et les conséquences de l’indivision

Dans le cadre d’une indivision, plusieurs personnes (les indivisaires) sont conjointement propriétaires d’un même bien et en ont ensemble la jouissance. Cette situation juridique particulière entraîne des conséquences, parfois assez complexes, et repose sur des droits et des devoirs qu’il est indispensable de connaître avant de l’adopter. Selon l’évènement ayant conduit à l’ouverture d’une indivision, cette dernière peut être légale ou conventionnelle.

L’indivision légale résulte de la loi comme dans les cas d’une succession (héritiers en attente du partage des biens suite à un décès), d’une donation ou d’une dissolution (société, communauté conjugale dans le cadre d’un divorce).

L’indivision conventionnelle, ainsi que son nom l’indique, repose sur la signature d’une convention d’indivision. Dès lors qu’il s’agit d’un bien immobilier, elle doit obligatoirement être rédigée par un notaire, constituant ainsi un acte authentique. Elle est alors publiée au bureau des hypothèques. Le coût de cette convention, encadré par la loi, est proportionnel à la valeur du bien.

Achat en indivision d’un bien immobilier

L’indivision est appliquée par défaut lorsque au moins deux personnes (amis, famille, couple) effectuent ensemble un achat immobilier. A la différence d’une SCI, les seuls frais occasionnés par cette formule sont les frais de notaire.

La contribution financière de chaque acquéreur est indiquée dans la convention d’indivision ; si cette dernière n’est pas précisée, on considère que les acquéreurs sont propriétaires à part égale. Mais ces parts ne sont pas identifiées en nature ; ainsi l’achat d’une maison sur deux étages par deux personnes ne signifie nullement que chacune est propriétaire d’un étage, elles sont simplement propriétaires ensemble de cette maison.

Le cas le plus fréquent d’achat en indivision d’un bien immobilier concerne les couples non mariés, les partenaires de PACS ou les couples mariés sous le régime de la séparation des biens. Pour éviter tout conflit en cas de séparation, il est conseillé de faire figurer dans l’acte d’achat la méthode de répartition du prix si le bien est revendu ou si l’un des coindivisaires rachète la quote-part de l’autre. Ces conflits peuvent survenir entre autres dans le cas d’un emprunt non encore amorti et l’on peut alors appliquer différentes méthodes de calcul :

  • Le remboursement de l’emprunt est prélevé sur le prix de vente et le solde est réparti selon les quotités d’acquisition ;
  • les quotités d’acquisition de chacun sont appliquées sur le prix de revente et la part d’emprunt à rembourser est déduite sur la quote-part de chacun ;
  • le prix est réparti selon les montants réels investis (montants réellement payés de l’emprunt, apports personnels…).

Les règles de gestion en indivision

L’indivision comporte des règles de majorité bien précises répondant à trois catégories d’actes juridiques.

  • Les actes de conservation se rapportent aux travaux indispensables à la conservation du bien (remplacement de chaudière, réfection de toiture…). Un seul indivisaire peut en prendre la décision sans obligation d’accord des autres. Pour ce faire, il peut effectuer l’avance de frais et récupérer la somme du partage ou utiliser les fonds indivis en sa possession. Dans le cas d’une situation conflictuelle, le tribunal peut contraindre les autres indivisaires à la participation aux frais engagés.

  • Les actes d’administration (conclusion ou renouvellement de baux d’habitation ou professionnels, vente de meubles indivis en vue du paiement des dettes de l’indivision, réalisation de travaux d’entretien, mandat d’administration confié à un tiers) nécessitent la majorité des deux tiers (contre le vote à l’unanimité qui était obligatoire jusqu’au 1er janvier 2007).

  • Les actes de disposition (vente du bien, renonciation à une succession, conclusion d’un emprunt…) nécessitent l’uninimité en raison de leur impact direct sur le sort du bien. Toutefois, si l’un des indivisaires bloque la vente du bien, le tribunal de grande instance peut être saisi par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits individis pour obtenir l’autorisation de vendre. Dans ce cas l’intervention du notaire est obligatoire.

Comment sortir d’une indivision

L’article 815 du Code civil stipule que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Il est donc possible à chaque indivisaire d’imposer la vente du bien à l’autre ou aux autres afin d’en partager le prix. C’est notamment le cas lors d’une indivision successorale ou d’une indivision post-communautaire suite à un divorce. Précisons à ce sujet que la signature d’une convention d’indivision permet à un couple de divorcer sans attendre la vente du logement et évite ainsi de le « brader » pour liquider au plus vite le régime matrimonial.

L’idéal est bien sûr d’effectuer un partage à l’amiable se concluant soit par le partage du produit de la vente, soit par le rachat de la part de celui quittant l’indivision par l’autre indivisaire. Il est possible également de vendre sa part à une tierce personne mais, aux termes de l’article 815-14 du Code civil, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Les conditions et le prix de la cession doivent leur être notifiés par voie d’huissier, ainsi que l’identité de l’acheteur pressenti (nom, profession et domicile). Le droit de préemption s’exerce durant un mois et la vente doit être réalisée dans les deux mois à dater de la réponse donnée au vendeur. Mais cette solution implique l’unanimité dans la décision et, si ce n’est pas le cas, il faut alors recourir à la voie judiciaire.

La loi du 12 mai 2009 a simplifié la vente des biens indivis en instaurant la majorité des deux tiers en lieu et place de l’unanimité. En cas de silence ou de refus d’un ou des coindivisaires, le notaire leur signifie la décision de procéder à la mise en vente du bien. Ils doivent faire connaître leurs intentions dans un délai de trois mois. La non-réponse (équivalente à une opposition tacite) ou un refus déclenche l’établissement d’un procès-verbal de difficultés par le notaire et c’est alors le tribunal de grande instance qui prend le relais.

Le recours à un avovat étant obligatoire, cette procédure s’avère longue et coûteuse, d’où l’intérêt pour les indivisaires de parvenir à un accord devant le juge. Le tribunal peut ordonner une licitation par adjudication (vente aux enchères), sous réserve que la vente du bien ne porte pas de préjudice excessif aux autres indivisaires (financier ou moral). Au préalable, la valeur du bien aura été estimée par un expert juduciaire. Après la vente, un acte liquidatif est dressé par le notaire, qui indique la répartition du prix de vente entre chacun. Il est toutefois possible aux indivisaires de revenir vers un partage amiable durant la procédure judiciaire et y mettre fin.

Sachez enfin qu’en cas de décès d’un indivisaire, sa part revient de droit aux héritiers ou légataires.

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