Vendre un bien immobilier : une démarche passant par des étapes précises

La première question que l’on se pose quand on souhaite vendre sa maison ou son appartement repose sur l’opportunité ou non de passer par une agence immobilière, avec les avantages et les inconvénients que comporte chaque méthode. En confiant le bien à une agence, vous économiserez beaucoup de temps puisque c’est elle qui se chargera de toutes les tâches inhérentes à cette vente (réalisation des diagnostics, rédaction et publication de l’annonce, organisation des visites…). En revanche, dans une vente de particulier à particulier, vous économiserez la commission (de 5 à 10% du bien) répercutée sur le prix de vente par l’agence, offrant ainsi un prix plus attractif aux yeux des acheteurs potentiels.

Si vous envisagez d’effectuer une vente de particulier à particulier, il est nécessaire de bien connaître les étapes permettant de conclure assez rapidement la transaction.

L’estimation du bien

Estimer la juste valeur d’un bien immobilier implique de se baser sur certains critères (situation géographique, exposition, agencement, état). Surestimer cette valeur signifie que le logement aura beaucoup de mal à se vendre, donc que l’annonce restera plusieurs mois sur le site, ce qui lui fera perdre tout intérêt aux yeux des acheteurs. Pour éviter ce risque, la meilleure solution consiste à le faire estimer par un professionnel, qu’il s’agisse d’un notaire, d’une agence ou d’un expert immobilier.

L’établissement du dossier de diagnostic technique

Dans toute vente immobilière, le vendeur a obligation de remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT), établi par des diagnostiqueurs certifiés. Deux diagnostics sont obligatoires pour tous les logements :

  • diagnostic de performance énergétique (consommation énergétique du logement, classée de A à G) ; le tarif du DPE varie en fonction de la taille du logement et sa validité est de 10 ans ;
  • état des risques naturels et écologiques ; la validité est de 6 mois.

D’autres diagnostics sont obligatoires dans certains cas :

  • diagnostic anmiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 ;
  • diagnostic assainissement non collectif ; des travaux de mise en conformité peuvent être ordonnés, à exécuter soit par le vendeur soit par l’acheteur(ce qui lui permet de négocier le prix) dans un délai de 1 an ; la validité est de 3 ans ;
  • diagnostic électricité pour des installations datant de plus de 15 ans ; validité = 3 ans ;
  • diagnostic gaz pour une installation de plus de 15 ans ; validité = 3 ans ;
  • diagnostic plomb pour les logement construits avant 1949 ; s’il est positif, la validité est de 1 an et c’est l’acquéreur qui doit exécuter les travaux ;
  • diagnostic termites dans les zones infestées (déterminées par les préfets) ; validité = 6 mois.

A noter que lorsqu’il s’agit d’un appartement en copropriété, il est conseillé de faire procéder au métrage dans le cadre de la loi Carrez ; si la surface réelle s’avère inférieure de plus de 5% par rapport au métrage indiqué dans l’acte de vente, une baisse de prix à hauteur de la différence peut être obtenue par l’acheteur dans un délai d’un an.

La rédaction de l’annonce

L’annonce immobilière répond à trois impératifs : précision, concision et honnêteté. Les informations essentielles doivent apparaître immédiatement au lecteur sans le noyer dans un flot de détails inutiles. Les points forts du logement doivent être mis en avant. Misez sur des phrases simples et courtes. N’oubliez pas d’y adjoindre des photos (3 au minimum) montrant le bien sous son meilleur jour.

Critères à mentionner impérativement : la localisation (ville, quartier), le type de bien (appartement, maison), le prix, la superficie et le nombre de pièces, vos coordonnées.

Eléments complémentaires importants : description des pièces principales (séjour avec cheminée, cuisine équipée, chambre avec salle de bains…), éléments extérieurs (jardin, balcon, garage…), étage, commodités environnantes (commerces, écoles, transports…), exposition, type de chauffage…

De même que les superlatifs (superbe, magnifique…), certains termes ne sont pas recommandés en raison de l’interprétation qui en est souvent faite : coquet ou charmant (petit), atypique (biscornu), à rafraîchir (en mauvais état), quartier animé (bruyant). Evitez également les abréviations et vérifiez votre orthographe. Et même sur un site de particulier à particulier, n’oubliez pas de préciser « Agences s’abstenir ».

La valorisation du bien

La vente sera d’autant plus facilitée si le logement est mis en valeur. Il s’agit déjà de présenter aux acquéreurs potentiels un bien d’une propreté irréprochable, même dans les recoins et placards. Vous entreprendrez également de le dépersonnaliser, de façon à ce que le visiteur puisse s’y projeter. Exit donc les photos de famille, bibelots et autres décorations trop personnelles.

Le mobilier doit être disposé de façon à ce que les différents espaces soient bien définis ; pour rendre les pièces plus grandes et plus lumineuses, stockez ailleurs les meubles trop encombrants ou d’un aspect trop vieillot.

Ne négligez pas les petits travaux d’entretien courant : interrupteur hors service, plinthe cassée, store déchiré, terrasse encrassée… Si vous décidez de rafraîchir certaines pièces avec un coup de peinture, optez pour une couleur neutre, en n’oubliant pas que le blanc apportera de la luminosité à une pièce très sombre.

Si des travaux importants sont à réaliser, vous avez le choix entre deux options. Vous pouvez vendre en l’état, auquel cas vous n’aurez aucun frais mais l’acheteur ne manquera pas de négocier le prix du bien. L’idéal est de faire établir des devis par des artisans vous permettant de prouver que le prix de vente tient déjà compte du montant des travaux.

Vous avez aussi la possibilité d’effectuer vous-même les travaux. Dans ce cas, il vous faut donner la priorité aux mises au normes techniques (gaz, électricité…) et à l’amélioration de la performance énergétique (remplacement des fenêtres, rénovation de l’isolation…). Cela ne signifie pas forcément une augmentation de la valeur du bien, mais plutôt l’augmentation des chances de vendre rapidement : beaucoup d’acheteurs préfèrent choisir un logement qu’ils pourront occuper immédiatement, sans vivre au milieu d’un chantier.

La vente proprement dite

Environ trois mois avant la signature de l’acte de vente, une promesse ou un compromis de vente doit être signé. Même si cette rédaction peut s’effectuer directement sur papier libre entre vendeur et acheteur, il est fortement conseillé de passer par le notaire pour cette étape. Vous aurez ainsi l’assurance d’être bien informé sur les clauses suspensives ainsi que sur les divers documents à fournir et vous n’aurez plus qu’à vous laisser guider.

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