Presque tous les immeubles collectifs relèvent du statut de la copropriété, avec les droits et les devoirs que cela implique. Ceux-ci ne sont pas toujours bien connus, d’où parfois la naissance de litiges entres copropriétaires ou avec le syndic. Pour une vie harmonieuse dans le petit village qu’est une copropriété, il est indispensable de se pencher sur le règlement de copropriété et d’en respecter les règles.
Statut légal de la copropriété
Un bien en copropriété est constitué de deux éléments juridiquement inséparables : les parties privatives et une quote-part des parties communes, formant un lot indivisible. Ce statut concerne uniquement les immeubles achevés et ne s’applique pas à ceux ne comportant que des parties communes ou que des parties privatives, pas plus qu’aux immeubles en indivision.
Les parties privatives sont celles dont la propriété et l’usage exclusifs appartiennent à un propriétaire, c’est-à-dire l’intérieur du logement, les fenêtres, volets et balcons, les cloisons hors gros oeuvre, les revêtements des sols et des murs, les dépendances annexes (cave, comble, grenier) et les éléments d’équipements.
Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et l’exercice de ces droits ne peut être limité par le règlement de copropriété.
Les parties communes sont celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires : gros oeuvre, éléments d’équipement communs (interphones, ascenseur, boîtes aux lettres, compteurs…) incluant les parties de canalisation traversant des locaux privatifs, sol, parcs et jardins, cours, couloirs, voies d’accès. Il peut être prévu dans le règlement de copropriété un droit de jouissance exclusif au bénéfice d’un copropriétaire, comme une terrasse affectée à un lot du dernier étage ou un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée.
Certaines restrictions peuvent être instaurées par le règlement de copropriété à condition de respecter le droit d’usage des copropriétaires : interdiction de stationner dans la cour, d’étendre du linge aux fenêtres, de déposer des objets dans les locaux communs… Il est interdit aux copropriétaires de s’approprier de façon illicite les parties communes (construction d’un abri de jardin, installation d’un point d’arrosage…).
Le syndic de copropriété
Toute copropriété a un syndic (bénévole ou professionnel), désigné à la majorité absolue de tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Tous les trois ans, son mandat est renouvellé ou un nouveau syndic est désigné dans les mêmes conditions. Sa révocation est possible à tout moment par l’assemblée avec un motif sérieux et réel. Il peut également démissionner avec un préavis de trois mois. S’il ne peut (ou ne veut) exercer ses fonctions, la justice désigne un administrateur provisoire à la demande de toute personne intéressée.
Le syndic est chargé de l’administration de la copropriété, de sa garde et de son entretien : souscription d’assurances, suivi du personnel de la copropriété, remplacement de la plomberie, de l’électricité, des ampoules… Il a également en charge la comptabilité (établissement du compte de gestion, budget prévisionnel, peiement des factures, appel des provisions…).
L’assemblée désigne également un conseil syndical dont les membres (3 au minimum) sont des copropriétaires. Celui-ci assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il émet un avis sur des travaux urgents ne laissant pas le temps de convoquer une AG ou sur les contrats passés par le syndic et propose l’inscription de questions à l’ordre du jour. Le conseil syndical fait office de lien entre syndic et copropriétaires.
Les assemblées générales de copropriété
Le seul mode légal de consultation des copropriétaires est l’AG et son fonctionnement ainsi que ses attributions sont régis par la loi. Il doit s’en tenir au moins une par an et le syndic convoque individuellement chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date prévue. La convocation doit indiquer la date, l’heure, le lieu et les questions inscrites à l’ordre du jour. Une question non inscrite peut faire l’objet d’une discussion mais non d’un vote.
Un président de séance (hors syndic) est élu par l’assemblée en début de réunion et les copropriétaires ou mandataires présents signent la feuille de présence qui sera annexée au procès-verbal d’assemblée. Ce dernier est adressé dans un délai de deux mois aux copropriétaires qui étaient absents ou opposés à une décision prise.
Les charges de copropriété
Elle sont de deux types :
- Les charges générales : entretien et réparations, personnel, assurances et taxes, administration (frais de tenue des AG, honoraires du syndic), eau et électricité des parties communes ; la répartition se fait en fonction de la quote-part des copropriétaires ;
- Les charges relatives aux services collectifs, : ascenseur (réparties selon un coefficient d’étage), parkings, eau, chauffage collectif (selon la surface de chauffe), antennes collectives…
Un copropriétaire peut faire une demande de nouvelle répartition s’il estime que celle-ci a été mal calculée. La modification du montant des charges exige l’unanimité à l’AG. Dans certains cas, une action en nullité peut être intentée à tout moment devant le tribunal de grande instance par un copropriétaire.
Il existe plusieurs types de paiement des charges.
- Le fonds de roulement, payé lors de l’achat du lot, limité à 1/6ème du budget prévisionnel.
- Les provisions trimestrielles, régularisées ensuite selon le budget réel.
- Les appels de charges pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
- Les appels de charges pour un plan pluriannuel de gros travaux voté par l’AG.
- Des provisions spéciales pour travaux urgents, limitées au tiers du devis.
Une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant, avec intérêts de retard et pénalités supplémentaires éventuels. Une hypothèque peut être prise par le syndic si le commandement de payer reste infructueux.
